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Cuando se quiere comprar una propiedad en el extranjero, una de las cosas más difíciles de considerar es la forma de financiar tu inversión para sacar el máximo provecho a tu dinero. Una opción que a menudo se pasa por alto son las hipotecas en divisas y multidivisas porque, aunque pueden parecer un poco complicadas, son en realidad un gran vehículo para financiar una inversión en el extranjero.

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Una hipoteca multidivisa es un préstamo en una moneda distinta a la local.

Con ella tienes la opción de dividir tus préstamos hipotecarios en más de una divisa o incluso cambiar de divisa.

Por ejemplo, si vives en España y contratas una hipoteca multidivisa sobre una propiedad en Australia, su hipoteca puede ser en parte en euros y en parte en dólares australianos

En el caso de una hipoteca multidivisa, puedes dividir tus préstamos hipotecarios en más de una divisa o incluso cambiar de divisa.

También puedes pedir un préstamo en una tercera divisa, como el dólar estadounidense, pero por lo general los bancos exigirán que las divisas elegidas reflejen la moneda en la que recibe sus ingresos o la moneda en la que se compra la propiedad.

¿Cuáles son las ventajas de una hipoteca en moneda extranjera y multidivisa?

Las hipotecas multidivisas le permiten pedir dinero prestado a un tipo de interés aplicable a la moneda extranjera.

Por ejemplo, si pide un préstamo en euros en la actualidad, el tipo de interés de su hipoteca podría ser tan bajo como el 3,5%, mientras que en una hipoteca variable en dólares australianos en la actualidad puede tener un tipo de interés de hasta el 7%.

Esto hace que pedir un préstamo en otras monedas sea una opción atractiva, incluso si está comprando una propiedad en Australia.

Otra de las características ventajosas de una hipoteca multidivisa es que puede cambiar de divisa a lo largo de la hipoteca, reduciendo así la cantidad prestada.

Así, si una moneda se fortalece frente a otra, al cambiar la moneda del préstamo también cambiará la cantidad prestada en la conversión de moneda.

Las fluctuaciones de los tipos de cambio pueden hacern que 50.000€ en un determinado momento valgan más al cambio. Al cambiar de moneda, puedes reducir el valor de tu hipoteca considerablemente.

¿Cuáles son los principales riesgo de una hipoteca multidivisa?

El mayor riesgo de una hipoteca en divisas es la misma que sus beneficios, los riesgos de cambio.

Los movimientos de las divisas pueden ocurrir rápidamente y de forma bastante inesperada, lo que puede tener un gran impacto en sus préstamos si no van a tu favor.

Por lo general, las hipotecas multidivisas te permiten cambiar de divisa a lo largo de la hipoteca, pero es probable que haya límites en cuanto a la rapidez y la frecuencia con la que puedes cambiar de divisa. Lo que significa que puede tener que esperar varios meses después de una fluctuación de cambio desfavorable antes de poder mitigar el daño.

En algunas circunstancias, sobre todo si la relación préstamo-valor aumenta demasiado como consecuencia de un cambio de moneda extranjera, el prestamista también puede convertir automáticamente el préstamo a otra moneda.

Esto cambiará tanto el tipo de interés del préstamo como la cantidad que te han prestado.

Para tratar de evitar que esto ocurra, es fundamental que gestiones activamente tu hipoteca en moneda extranjera, o que contrate a un profesional que entienda los mercados de divisas para que la gestiones por tu cuenta.

Del mismo modo, si los tipos de interés aumentan en la divisa en la que has pedido el préstamo, también aumentarán tus cuotas. Dependiendo de las condiciones de tu préstamo, es posible que no tengas la flexibilidad de cambiar de moneda (y de tipos de interés) rápidamente.

Por lo general, una hipoteca en moneda extranjera también puede requerir un depósito más alto que el de una hipoteca en una sola moneda.

Este depósito puede ser de al menos el 30% del valor de la propiedad, pero los criterios de préstamo variarán en función del banco. Algunas instituciones crediticias también pueden exigir que se mantengan fondos adicionales en la cuenta para cubrir los futuros pagos de la hipoteca o los costes de cierre de la misma para asegurarse de que cubren cualquier riesgo adicional percibido.

Otro aspecto a tener en cuenta son las consecuencias fiscales de sus decisiones de inversión y financiación.

Éstas variarán considerablemente en función de sus circunstancias personales, del país en el que viva, gane y compre una propiedad y del tipo de hipoteca que contrate. Se recomienda encarecidamente que busque el asesoramiento de alguien que esté familiarizado con las inversiones internacionales antes de finalizar sus acuerdos de financiación.

¿Dónde puedo conseguir una hipoteca multidivisa?

Muchos bancos internacionales ofrecen hipotecas multidivisas.  La mayoría ofrece préstamos en las principales monedas estables, como el dólar estadounidense o el euro.

Trasládanos cualquier duda que tengas. En Nopal te atendemos encantados.

En muchas ocasiones las empresas necesitan financiación para poder mantenerse a flote pero, ¿cómo podemos saber si el banco nos concederá el préstamo que necesitamos?

Normalmente, los bancos tienen dentro de su cartera de servicios los préstamos y créditos a personas físicas (naturales y jurídicas), pero, para decidir si los conceden, evaluarán una serie de aspectos que les ayudarán a valorar el nivel de riesgo que asumen a la hora de conceder el dinero.

También determinarán a través de este proceso cuál es la cantidad máxima a la que podríamos aspirar, teniendo en cuenta los ingresos, las garantías y, lo más importante, las deudas o préstamos que hayamos adquirido hasta ese momento.

Toda esta información económico-financiera está contemplada en el informe de la CIRBE en España. Desde Nopal Consulting te explicamos qué es la CIRBE y para qué se utiliza.

¿Qué es la CIRBE?

En España, la Central de Información de Riesgos (CIR) es la del Banco de España (CIRBE), de ahí sus siglas. La CIRBE, por tanto, es una base de datos que recoge todos los riesgos como préstamos, créditos, garantías, etc., en los que cualquier persona física o jurídica aparece como destinataria.

Todas las personas pueden y tienen derecho a solicitar su correspondiente informe de riesgos, ya que puede ser un factor trascendental a la hora de poner en marcha cualquier plan a nivel personal o profesional.

Estos riesgos pueden estar relacionados con el impago de préstamos, créditos o garantías. La persona física o jurídica que se incorpore a esta lista formará parte de los ficheros de la CIRBE, pero no debe confundirse con un registro de morosos. Es importante dejar claro que la CIRBE no es en ningún caso una lista de morosos, sino una base de datos que permite a los bancos evaluar los riesgos de conceder un préstamo a una persona.

Los derechos de acceso, rectificación o supresión de los datos de estos registros pueden ejercerse a petición de los interesados, comunicándose con la Central de Información de Riesgos por vía electrónica, presencial o postal.

¿Cómo obtener el informe de CIRBE?

La forma más fácil y rápida de solicitar la CIRBE es utilizar el certificado electrónico. Una vez obtenido dicho certificado, para adquirir el informe vía web debemos acceder al apartado de Solicitud de Informes de la CIR en la web del banco de España.

El plazo de entrega establecido para el informe de la CIRBE es de 10 días si se solicita personalmente. Sin embargo, si la solicitud se realiza de manera electrónica, la entrega será inmediata.

Es importante destacar que los datos recogidos en la CIRBE son confidenciales, por lo que todos podemos solicitar nuestro propio informe de riesgos, pero no el de terceros.

Sabiendo que el informe de la CIRBE es un resumen detallado de nuestras deudas, pasivos y obligaciones, que recoge con precisión las hipotecas y préstamos personales que tenemos como beneficiarios o como avalistas, podríamos concluir que dicho informe permite planificar a corto, medio y largo plazo los créditos o financiación a los que podremos acceder en un futuro. De esta manera, se reduce la probabilidad de riesgos de impago a terceros.

En todos los casos, se recomienda el asesoramiento jurídico y fiscal, ya que pueden surgir preguntas o preocupaciones que requieran asistencia profesional.

Funcionamiento de la CIRBE

La CIRBE se envía de manera mensual a las entidades bancarias para que conozcan los riesgos de crédito y sus titulares. No obstante, una persona debe acumular un total de 9.000€ en préstamos, créditos o avales contratados con una entidad financiera para figurar en la CIRBE. De esta forma, si tienes un préstamo por debajo de 9.000€, no aparecerás en el registro.

Hay dos tipos de riesgos declarados:

• Riesgos directos: Se trata de riesgos derivados principalmente de los arrendamientos financieros, los préstamos, los títulos de crédito o los valores de renta fija de la entidad.
• Riesgos indirectos: Son aquellos derivados de las personas que garantizan y avalan a terceros.

Es importante recordar que estos datos se actualizan diariamente, aunque se envían a los bancos con periodicidad mensual.

Funciones de la CIRBE

La CIRBE tiene una serie de funciones bien definidas, como son:

• Informar sobre los riesgos y la situación económica de una persona física o jurídica. Esto es importante en los casos de concesión de préstamos, por ejemplo, en los que se tiene en cuenta la situación económica del interesado mediante la realización de un estudio de viabilidad.
• Facilitar una mayor transparencia y accesibilidad a los riesgos de los agentes económicos.
• Evitar los fraudes de todo tipo, tanto fiscales como económicos.
• Mejorar la eficiencia en la detección de riesgos de las instituciones financieras.

Si tienes cualquier duda o pregunta, no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos asesorarte.

Si estás pensando en aceptar un inversor, conocer el valor de tu empresa es vital para la negociación.

Desde Nopal Consulting te aconsejamos que, antes de aceptar el dinero de un posible inversor, conozcas el valor de tu empresa. Esto es esencial para determinar el importe adecuado de la inversión y el porcentaje de participación del inversor en función de su financiación y de otros valores que pueda aportar a tu empresa.

Cómo determinar el valor de Tu empresa

La valoración de tu empresa puede venir determinada por una serie de factores, como el total de activos, el total de pasivos, los beneficios actuales y los beneficios previstos en función de la calidad de tu idea y tu potencial de mercado. Aunque no hay una forma correcta de determinar esta valoración, es una buena idea que se analice desde diferentes perspectivas, para que un inversor o socio potencial pueda ver que has hecho el análisis pertinente.

1. Valor contable de tu empresa (valor de los activos)

Toma el total de tus activos y réstale el total de tus pasivos. Este enfoque facilita el seguimiento de la valoración porque procede directamente de tu contabilidad/registro. Sin embargo, como funciona como una instantánea del valor actual, puede que no tenga en cuenta los ingresos o beneficios futuros.

2. Análisis del valor en efectivo

Si su empresa conoce bien el análisis del flujo de caja, ya está teniendo en cuenta sus ganancias actuales y futuras. Esta medida puede aplicarse durante un periodo de tiempo determinado. Si aún no tienes esta perspectiva, un contador público, un software de contabilidad en línea u otro tipo de planificador financiero puede ayudarte a prepararlo. Otra variación de esto puede ser un análisis de valor de efectivo descontado, que considera el valor del dinero de hoy bajo las condiciones económicas de mañana.

3. Multiplicador de ingresos

Una forma menos sofisticada, pero aún popular, de determinar rápidamente el valor potencial de una empresa es multiplicar las ventas o los ingresos actuales de una empresa por una «puntuación» múltiple. Por ejemplo, una empresa con 200.000 euros de ventas anuales y un múltiplo de 5 valdría 1 millón de euros. Cuanto más confiado esté un inversor en obtener un retorno de su inversión, más fácil será obtener un múltiplo más alto. El múltiplo utilizado puede variar mucho en función de diversos factores.

Factores a tener en cuenta para determinar el valor de la empresa

El panorama competitivo, los márgenes de beneficios, las macrotendencias, los riesgos, etc., son algunos de los criterios que también debemos tener en cuenta.

• El potencial del mercado: ¿Existe un mercado para tu idea? Aprende a probar el mercado para tu idea de negocio. Si hay potencial, ¿cuánto dinero cree un inversor que podría ganar tu negocio a corto o largo plazo?
• El tiempo: ¿Cuándo empezará a ganar dinero tu empresa o a qué velocidad crecerá? A los inversores les suele gustar un rendimiento rápido, pero algunos pueden ser lo suficientemente pacientes como para quedarse a largo plazo, con la esperanza de aprovechar todo el potencial de éxito de una empresa.
• Equipo directivo: El valor que tú y/o su equipo aportan a la empresa y su capacidad para mejorar su potencial de crecimiento.
• La idea y el inversor: Cuanto mejor sea la idea, normalmente determinada por el valor o el potencial de crecimiento que ofrece, más podría pagar un inversor. Diferentes personas pueden valorar tu idea de forma diferente, en función de sus opiniones y experiencia, así que no tomes la opinión de un detractor como la respuesta definitiva.
• Activos intangibles: Algunas de las partes más valiosas de una empresa pueden no aparecer en ningún balance, como son las marcas comerciales, la reputación, el personal clave y el tamaño y la calidad de la base de clientes.
• Motivo de la venta: Si la venta es forzada, cualquier método de valoración estará forzosamente descontado para favorecer una venta rápida.
• Clima económico:  Está claro que un comprador puede ser más cauto a la hora de adquirir una empresa durante una recesión económica. Por otro lado, cuando los tiempos son buenos, más empresas tienden a querer crecer comprando otras empresas y la financiación para que lo hagan está más disponible. Al haber más compradores potenciales en el mercado, es más probable que obtengas un precio más alto cuando la economía esté en auge.

Puede ser un tópico, pero una empresa sólo vale lo que alguien está dispuesto a pagar por ella. Muchos propietarios de pequeñas empresas se encariñan con sus negocios y a menudo valoran sus empresas a niveles más altos de lo que dictarían las convenciones del sector.

Si estás considerando seriamente la posibilidad de vender tu empresa, conviene ser realista sobre su verdadero valor antes de ponerla a la venta.

Y, sobre todo, asegúrate de pedirle a tu contable que te ayude a llegar a una valoración realista, o que responda a cualquier pregunta que puedas tener al tratar con un posible comprador de tu empresa.

En Nopal Consulting somos expertos en orientar todos aquellos que tienen un negocio. No dudes en ponerte en contacto con nosotros y te daremos el mejor asesoramiento.